وضعت اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة إطارًا تنظيميًا متكاملًا يحدد المعايير والاشتراطات اللازمة لإخضاع العقارات غير المشغولة داخل النطاقات الجغرافية داخل المدن لتطبيق الرسم.

إلى جانب ضوابط دقيقة لإيقافه، وذلك ضمن منظومة تهدف إلى رفع كفاءة الاستفادة من الأصول العقارية والحد من الشغور غير المبرر.

معايير النطاق الجغرافي

حددت اللائحة مجموعة من المؤشرات التي تُبنى عليها قرارات إخضاع النطاقات الجغرافية داخل المدن لتطبيق الرسم، من أبرزها ارتفاع معدل العقارات الشاغرة داخل النطاق، وارتفاع تكاليف السكن مقارنة بدخل الأسرة السنوي، إضافة إلى ارتفاع أسعار العقار مقارنة بمؤشر أسعار المستهلك.

شملت المعايير ارتفاع نسب الشغور لدى من يملكون أكثر من عقار شاغر داخل النطاق ذاته، على أن تتولى وزارة البلديات والإسكان تحديد التفاصيل الفنية لهذه المعايير وفق ضوابط معتمدة تتناسب مع طبيعة العقار واستخدامه.
وأكدت اللائحة أن الوزارة تتولى تقييم مدى تحقق هذه المعايير بناءً على البيانات الفنية المعتمدة، مع إلزامية استمرار المتابعة لمدة لا تقل عن 12 شهرًا متواصلة، وفي حال استمرار تحقق المؤشرات خلال هذه المدة، يتم إصدار إعلان رسمي بتطبيق الرسم على النطاق المحدد.

5 شروط أساسية لإخضاع العقار الشاغر للرسم

وضعت اللائحة التنفيذية عددًا من الاشتراطات المباشرة التي لا يمكن تطبيق الرسم على العقار الشاغر دون تحققها، وجاء في مقدمتها عدم تحقيق المبنى للحد الأدنى من استهلاك المنافع والخدمات المخصصة لنوع استخدامه، على أن يتم تحديد هذا الحد بقرار من الوزير المختص.
اشترطت اللائحة أن يقع المبنى داخل نطاق جغرافي خاضع لتطبيق الرسم وفق إعلان رسمي، وأن يكون قابلاً للإشغال أو حاصلًا على شهادة إشغال بحسب نوع الاستخدام وموقع العقار.
ومن بين الاشتراطات أيضًا أن يكون استخدام المبنى ضمن الاستخدامات المشمولة في القرار التنظيمي، إضافة إلى ألا يقل عدد العقارات الشاغرة المملوكة للمكلّف داخل نطاق التطبيق عن الحد الأدنى الذي يحدده القرار.

إيقاف الرسم.. حالات محددة وضوابط دقيقة

في المقابل، حددت اللائحة حالات واضحة يتم فيها إيقاف تطبيق الرسم على العقار الشاغر، أبرزها انتفاء أي من شروط تطبيق الرسم المنصوص عليها، أو وجود مانع يحول دون إشغال المبنى، بشرط ألا يكون المكلّف سببًا مباشرًا أو مشاركًا في هذا المانع.
نصت على أن انتقال ملكية المبنى عن طريق البيع، بموجب وثيقة نظامية، يعد من أسباب إيقاف الرسم، إلى جانب صدور شهادة إشغال للمبنى خلال السنة المرجعية، باستثناء الحالات التي سبق فيها إطلاق التيار الكهربائي بشكل كلي قبل إصدار الشهادة.
وأتاحت اللائحة أيضًا إيقاف الرسم في حال كان الشغور ناتجًا عن أسباب ملحّة ومعتبرة، بشرط تسجيل المبنى كعنوان رئيسي للمكلّف، وتقديم المستندات الداعمة التي تثبت ذلك.

لجنة فنية لتقدير أجرة المثل وقيمة المباني

وفي سياق التنظيم الفني لاحتساب الرسم، نصت اللائحة على تشكيل لجنة أو أكثر داخل الوزارة بقرار من الوزير، تتولى تقدير أجرة المثل وقيمة المباني الخاضعة للرسم، على ألا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة، وأن تضم مختصين في تقييم العقارات، من بينهم مقيمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
وتصدر قرارات اللجنة بالأغلبية، وتكون مدة العضوية ثلاث سنوات قابلة للتجديد، فيما يتم تحديد آلية التقييم وفق معايير معتمدة تشمل متوسط أسعار السوق للعقارات المماثلة، ومتوسط الإيجارات داخل النطاق العمراني، وفي حال تعذر التقييم لعدم وجود عقار مماثل، يتم الاعتماد على قيمة الأرض بحسب الاستخدام والموقع.

التزامات إلزامية على الملاك وإفصاح سنوي

ألزمت اللائحة ملاك العقارات الخاضعة بالإفصاح عن حالة مبانيهم وتقديم الوثائق والبيانات المطلوبة، إضافة إلى الإفصاح مرة واحدة على الأقل سنويًا خلال السنة المرجعية، مع منح الوزارة الحق في طلب بيانات إضافية أو إجراء معاينات ميدانية للتحقق من حالة الإشغال أو أسباب الشغور.

نطاقات جغرافية ورسوم سنوية لا تتجاوز 5%

وأوضحت اللائحة أن الوزير يحدد النطاقات الجغرافية الخاضعة للرسم داخل كل مدينة، بحيث يُحتسب الرسم السنوي بنسبة من أجرة المثل، وبما لا يتجاوز 5% من قيمة المبنى، مع تحديد الاستخدامات المشمولة وحدود الملكية التي يُطبق عليها الرسم.
ونصت على مراجعة سنوية لمؤشرات السوق العقاري داخل المدن، تشمل نسب الإشغال والمعروض والتداول وأجرة المثل، بهدف تقييم استمرار الحاجة لتطبيق الرسم أو تعديله داخل أي نطاق.

ضوابط صارمة لمنع التهرب وتوحيد التطبيق

وشددت اللائحة على مجموعة من الإجراءات الرقابية لضمان العدالة في التطبيق ومنع التهرب، من بينها توحيد معايير التقييم بين المدن، والتحقق من صحة البيانات المقدمة، والتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.
وأجازت احتساب الرسم عن سنوات سابقة اعتبارًا من تاريخ خضوع العقار للقرار، دون أن يؤثر ذلك على فرض أي غرامات نظامية متعلقة بعدم السداد أو عدم تقديم المستندات.

التزامات مالية ومواعيد سداد محددة

وبيّنت اللائحة أن المكلّف ملزم بسداد الرسم وأي غرامات مترتبة خلال ستة أشهر من تاريخ التبليغ بالفاتورة، وفي حال صدور الفواتير عن سنوات سابقة، يتم السداد خلال 90 يومًا من تاريخ التبليغ.
أكدت إلزامية سداد الرسم بحسب نسبة الملكية في حال تعدد الملاك، سواء كانوا أفرادًا أو كيانات اعتبارية، بما يضمن عدالة توزيع الالتزام المالي وفق الحصص النظامية لكل طرف.